Из Харькова в Дубай: как Егор Масленников строит девелоперскую империю на доверии и презентациях

Побег из Харькова в роскошь Дубая

В 2021 году харьковский застройщик Егор Масленников – человек, замеченный за рулём новенького Rolls-Royce за полмиллиона евро в 2021 году у казино Монте-Карло — объявился в Дубае. Здесь, в городе сверхвысоток, он начал новую жизнь: основал компанию Object 1 и провозгласил себя международным девелопером. Его зарубежная бизнес-деятельность развернулась широко: девять проектов недвижимости в Дубае – от жилых башен до «архитектурных шедевров».

За столь громкими обещаниями скрывается дерзкая попытка оставить скандальное прошлое в Украине и предстать в Эмиратах респектабельным бизнесменом. Но действительно ли золото дубайских песков сможет навсегда прикрыть харьковские «скелеты в шкафу» Масленникова?

Галерея проектов Object 1 в Дубае

«Дубай – это галерея, а здания – экспонаты», – провозглашает слоган Object 1. Взяв на вооружение эту концепцию, Масленников наштамповал проекты с броскими названиями: RA1N, V1TER, 1WOOD, OZONE 1, The Fifth Tower, The W1NNER, Lum1nar Tower 1 и 2, Evergr1n House, Essenl1fe… Каждая буква «I» в них заменена цифрой 1 – видимо, чтобы подчеркнуть «первенство» компании. На красивых рендерах – ультрасовременные высотки, бассейны на крышах и висячие сады. А что на деле?

RA1N – первый дубайский проект Масленникова – это 25-этажный жилой дом в районе Jumeirah Village Circle (JVC). К маю 2025 года его бетонный каркас уже полностью возведён и идут отделочные работы. Стройка кипит практически круглосуточно, ведь сдать объект обещали ещё в 2024 году. RA1N позиционируется как стильный комплекс с квартирами с одной или двумя спальнями, собственным бассейном, тренажёрным залом и зелёными зонами для прогулок. В пентхаусах даже заявлены приватные бассейны – звучит роскошно. Фасад здания выйдет на дорогу, вдоль которой также идут другие стройки, а стартовые цены – от 956 936 AED (около 261 тыс. долларов) за квартиру.

Буквально в 250 метрах от RA1N растёт его «близнец» – V1TER. Это тоже 25 этажей и 175 квартир, с бассейном, сауной и открытой спорт-зоной на крыше. Проект близок к завершению. 1WOOD – ещё один дом в JVC – привлекает видом на модный пятизвёздочный отель Five (известный своей «наклонной» формой). К маю 2025-го у 17-этажного 1WOOD готовы паркинг и 10 жилых этажей, сдача обещана в третьем квартале 2025 года Ozone 1 (на писке – OZON1) там же, в JVC, размахнулся на 25 этажей, но пока построены только парковка и 2 этажа; проект включает бассейн, спортзал и детскую площадку – стандартный джентльменский набор дубайских ЖК. Зато The Fifth Tower хвастает действительно выигрышной локацией: с верхних этажей этой 36-этажки будет виден гигантский колесо обозрения Dubai Eye и паруса отеля Burj Al Arab. Правда, на сегодняшний день у «Пятой башни» готов лишь подиум-паркинг, хотя строительство активно продолжается.

В этом районе Дубая Масленников затеял сразу три проекта: W1NNER и две башни Lum1nar. Но, как признают местные, работы идут медленнее – техника и рабочие на площадке есть, но до небесных высот ещё далеко. А вот самый амбициозный замысел Object 1 – Evergr1n House. Он заявлен в престижном районе Jumeirah Garden City: с одной стороны – панорама небоскрёбов вдоль шоссе шейха Зайда и Музея Будущего, с другой – побережье Персидского залива. Пока на месте Evergr1n лишь котлован, но тяжёлая техника уже работает, осваивая площадку.

И, наконец, свежайший концепт – ESSENL1FE Residence. Его Object 1 представила как новый этап «жизни в истинном ритме». Запланированный в том же JVT 28-этажный wellness-небоскрёб обещают сдать лишь к 2027 году, студии там от 752 тыс. AED – недорого для заявленного уровня. Интересно, будет ли к тому времени завершено хоть что-нибудь из предыдущих строек?

На рендерах – футуристические здания, светящиеся бассейны, пальмы на террасах. Но реальность куда прозаичнее: пока ни один из дубайских проектов Масленникова не доведён до сдачи. Большинство находятся на разных стадиях строительства – от «котлован» до «вот-вот откроемся». Инвесторы же уже вложились – по словам самого Масленникова, продано более 860 объектов в ещё не построенных домах. Кто эти смельчаки, раскупающие квартиры у незнакомца с сомнительным бэкграундом?

Ответ подсказан самим Масленниковым. Офис компании размещён в элитном бизнес-центре Emaar Square в Даунтауне Дубая, среди самых дорогих башен – чтобы впечатлить потенциальных покупателей размахом. А ориентируется девелопер в основном на состоятельных русскоязычных клиентов. Недаром сайт Object 1 сразу доступен на русском языке, а сам Егор регулярно даёт интервью на языке агрессора. В итоге россияне стали главной целевой аудиторией – фактически на их спросе и держится успех проектов Масленникова. Такой вот парадокс: украинский застройщик, чьи объекты в Харькове заморожены войной, теперь продаёт в Эмиратах жильё преимущественно выходцам из страны, развязавшей ту самую войну. Патриотизм патриотизмом, а бизнес – дело интернациональное…

Империя из четырёх LLC – корпоративная кухня Object 1

За фасадом громкого бренда Object 1 скрывается хитрая юридическая конструкция. Никакого реального транснационального холдинга у Масленникова, разумеется, не было – пришлось строить империю с нуля. В реестрах Дубая находятся четыре компании, зарегистрированные в 2022–2024 гг., формирующие условную «группу» Масленникова. Именно они и выдаются публике за пресловутую TSZ Group. Вот они, эти кирпичики дубайского бизнеса Масленникова:

• Object One Investment in Commercial Enterprises & Management Co. LLC – зарегистрирована 28 апреля 2022. Лицензия позволяет инвестиционную деятельность и управление коммерческими предприятиями. Форма – LLC-SO, то есть компания с одним владельцем (кого бы вы думали? конечно, самого Егора). Любопытно, что официальным адресом указан офис № 90-103 в районе Аль Муррар, и этот офис принадлежит некоему Мохаммеду Абдулазизу Мохаммеду бин Фарису. Именно бин Фарис, видимо, выступил местным спонсором или арендодателем. Контактный email в лицензии – вовсе не generic-ящик компании, а персональный почтовый адрес Масленникова [email protected], напрямую выводящий на босса.
• Object One Real Estate Development LLC – зарегистрирована 30 сентября Специализация – девелопмент недвижимости, форма тоже единоличная LLC. Для этой фирмы Масленников выбрал адрес поблагороднее: офис G03 в Downtown Dubai (в комплексе рядом с Бурдж-Халифой). Владелец помещения – компания Alavan Global Assets Ltd, а значит, офис арендуется у крупного владельца недвижимости. Электронный контакт уже более официальный – [email protected]. Можно сказать, именно Object One Real Estate Development отвечает за публичный облик девелопера в Эмиратах, ведь её адрес – престижный Downtown – красуется на сайте и маркетинговых материалах.
• TSZ Real Estate Development LLC – следующая часть паззла, зарегистрирована 23 марта 2024. Это тоже лицензия девелопера, и тоже единоличная компания. Казалось бы, зачем Масленникову второй застройщик с тем же профилем? Возможно, для солидности – мол, целый холдинг. Но вот пара пикантных деталей: контактным имейлом указана странноватая почта [email protected]. Наши исследователи пробили её и ахнули: под этим логином на одном сайте знакомств отыскался профиль некоего «Валерия из Харькова», любителя пикантных приключений (интересы: «групповой отдых, щедрый спонсор, BDSM» – дальше опустим подробности. Неужели официальный e-mail строительной компании совпал с почтой завсегдатая свингер-вечеринок? Такая вот комичная оплошность, которую, видно, не удосужились проверить. Но двигаемся дальше: адрес TSZ Real Estate Dev – тот же Аль Муррар, офис № 89-103, по соседству с первым, и вновь он числится за господином бин Фарисом. То есть две разные компании Масленникова сидят бок о бок в одном здании, принадлежащем одному и тому же местному лицу. Связи налицо.
• TSZ Investment in Commercial Enterprises & Management Co. LLC – завершает квартет, зарегистрирована 27 января 2023. Назначение – инвестиции и управление предприятиями (то есть фактически холдинговая «прокладка»). Форма – единоличная LLC. Тут Масленников опять лично на связи: контактный email [email protected]. А вот адрес отличается: офис A304 в районе Al Barsha South 4, здание записано за некой Prime Commercial Holdings LTD. Видимо, это помещение арендуется отдельно – возможно, для имитации присутствия в другом районе города.

Получается, четыре компании – две с названием Object One, две с TSZ – и все под полным контролем Масленникова. Они зарегистрированы практически сразу после бегства Егора в Эмираты и стали основой его нового бизнеса. Причём две из них (Object One Investment и TSZ Real Estate Development) используют один и тот же адрес у бин Фариса, а две (Object One Investment и TSZ Investment) имеют одинаковый email Масленникова. Связи между структурами переплетены настолько тесно, что становится очевидно: вся «группа» – это ширма для деятельности одного человека.

TSZ Group: фикция ради имиджа

Масленников постоянно твердит, будто его Object 1 – это часть международной TSZ Group, работающей аж с 2010 года и имеющей опыт в Украине, Испании и ОАЭ. Звучит солидно. Но вот незадача – никакого сайта или реестровых данных о такой группе нет. Попробуйте поискать – пусто. Ни в Украине, ни в Эмиратах, ни где-либо ещё компании под названием TSZ Group не числится.

На самом деле «TSZ Group» появилась лишь когда в Дубае зарегистрировали компании с аббревиатурой TSZ в названии. Эти четыре дубайские фирмы и есть всё, что стоит за громким брендом. TSZ – это скорее маркетинговый ярлык, придуманный для того, чтобы придать Object 1 видимость связи с крупным международным холдингом

Тем не менее, бренд TSZ Масленников использует везде, где только можно. Например, испанский проект Barrio De Oro на своём сайте гордо пишет, что «является частью международной группы TSZ, работающей на рынках недвижимости Украины, Испании и ОАЭ» barriodeoro.com. И дубайские брокеры в описаниях Object 1 повторяют мантру про «часть международной TSZ Group с 2010 года». Всё это – попытка искусственно нарастить вес в глазах клиентов. Ведь согласитесь, продвигать “новую компанию беглого украинского застройщика” не так эффектно, как представить дело эдаким филиалом глобального девелопера с многолетней историей. Украинская «Строй Сіті Девелопмент» просто сменила вывеску на более презентабельную – и вот вам TSZ Group, о которой «никто не слышал, но которая известна с 2010-го». Фокус удался: большинство покупателей и не подозревают, что никакого реального холдинга за этим нет.

Испанский след: виллы, SL и старые связи

Помимо дубайских высоток, Object 1 заигрывает с недвижимостью в Европе – а именно, в Испании. Масленников декларирует проекты Barrio De Oro и Casa Barrio на побережье Каталонии. Что это такое? Оказывается, две эксклюзивные виллы в провинции Барселоны, каждая по три этажа, ценой от 4 млн $ за штуку. Для их реализации учредили испанскую компанию Barrio De Oro S.L. – единственный зарубежный элемент той самой «группы TSZ». Эта S.L. появилась 26 мая 2022 г. (почти одновременно с дубайскими фирмами) и зарегистрирована… вовсе не в Барселоне, а в муниципалитете Силья, что под Валенсиейf. Юридический адрес – Avenida Reyes Católicos 123, Bajo, Silla, Valencia.

А теперь самое интересное – кто стоит за Barrio De Oro. По данным испанского реестра, директором значится Dmytro Lozhnikov (Дмитро Ложников), а уполномоченным представителем – Oleksandr Stupin (Александр Ступин). Имя последнего не случайно:, Александр Ступин – супруг Юлии Ступиной, бывшего финансового директора харьковской «Строй Сіті Девелопмент»… Получается, испанскими активами заправляет близкий соратник и родственник по бизнесу Егора. Уставный капитал Barrio De Oro S.L. смешной – всего 3 100 €, но через эту фирму, видимо, удобно проводить сделки с испанской недвижимостью для клиентов Object 1. Casa Barrio же, судя по всему, не отдельное юрлицо, а маркетинговое название второй виллы в составе проекта – своеобразный «домик для избранных».

На сайте Object 1 испанские объекты преподносятся как часть единой международной стратегии. На красочных фото – средиземноморские пейзажи, а описание обещает «идеальную локацию, чтобы оценить все преимущества жизни у моря». Но факты говорят о другом: Barrio De Oro S.L. контролируется людьми Масленникова, и её появление аккурат совпало с переездом Егора на чужбину. Связи протянулись из Харькова до Барселоны: финансовый директор старой фирмы – теперь участник новой схемы через мужа-представителя. В итоге Object 1 заявляет деятельность и в Испании, хотя по сути просто ведёт там точечный проект силами всё той же команды.

«Правая рука» – Татьяна Тону на страже имиджа

Знакомьтесь – Татьяна Тону, управляющий директор и официальный голос Object 1. Блондинка в деловом костюме уверенно вещает со сцены о секретах выхода девелопера на рынок Дубая. На таких мероприятиях и в СМИ именно Татьяна представляет компанию – даёт комментарии, пишет статьи, выступает с поздравлениями и анонсами. Но Тону – не просто наёмный топ-менеджер; это давний доверенный человек Масленникова, его близкая подруга, а по слухам ещё и кума. По сути, она связующее звено между Егором и инвесторами.

В Дубае Татьяна отвечает за маркетинг и продажи. Без её участия не обходится ни одна сделка с клиентами и ни одно публичное мероприятие. Тону умело формирует образ Object 1 как «элитного» застройщика.

Например, на международном саммите девелоперов в марте 2024 года она рассказывала о «первых шагах девелопера в ОАЭ: юридической подготовке, анализе рынка и выборе бизнес-модели»– создавая впечатление, что компания всерьёз и надолго обосновалась в регионе.

Удивительное дело – ещё пару лет назад Татьяна трудилась в Украине на благо «Строй Сіті», а теперь вещает со сцены в Дубае о том, как покорять новый рынок. Конечно, кому как не ей знать все тайны «кухни» Масленникова: их связывает не только совместная работа, но и семейное доверие. Тону – своеобразный «фильтр», через который Object 1 транслирует инвесторам только позитив и блеск, тщательно обходя острые углы.

Шейхи в деле? Анонсы партнёрств без подтверждения

Для привлечения статуса и доверия Object 1 не пожалела красок в PR. Летом 2024 года компания рапортовала сразу о двух “стратегических партнёрствах” с шейхами. В начале августа 2024-го в офис Object 1 якобы наведался шейх Саид Обейд Аль Мактум – представитель правящей династии Дубая и глава инвестфонда AJSM Investments. Пресс-релиз сообщил о «начале нового этапа сотрудничества» и планах совместного проекта. Сам Масленников, сияя, заявил: «Для Object 1 это только начало большого пути». Команда благодарила шейха за доверие и обещала «установить новые стандарты в индустрии».

Звучит солидно – шейх из семьи Аль Мактум партнёрствует с никому неизвестным новичком-строителем?

Спустя пару недель Object 1 объявила ещё об одном высоком госте – Авад Мохамед бин Аль Шейх Магрин. Егор Масленников лично встретился с ним «для обсуждения планов совместных строительных проектов и участия в различных спортивных программах», как сообщила компания. В новостях это преподнесли как заключённое партнёрство, открывающее «новые горизонты».

Однако, присмотревшись, возникает вопрос: насколько реальны эти договорённости? Ни на сайте AJSM Investments, ни в официальных источниках правительства Дубая нет упоминаний о совместном проекте с Object 1. Шейх Саид Обейд Аль Мактум публично никак не прокомментировал заявление Масленникова. Вероятно, была разовая встреча – возможно, через знакомых – которую компания превратила в громкий инфоповод.

Что же до второго «партнёра», Авада бин Аль Магрина, – о нём вообще мало сведений. Создаётся впечатление, что «меморандумы» с шейхами существуют лишь в пресс-релизах Object. Конечно, звучать в новостях рядом с именами членов правящей семьи – бесценная реклама. А вот реальных инвестиций или стройплощадок от шейхов что-то не видно.

Маркетинговая мишура: элитный образ при бюджетной сути

Маркетинговая стратегия Object 1 заслуживает отдельного упоминания. Масленников и его команда выстраивают имидж «премиального девелопера», хотя строят в сегменте скорее доступного жилья. Противоречие? Не для наших героев! Они щедро раздают СМИ впечатляющие, но мало проверяемые цифры: вот, например, объём продаж вырос на 913% за год, а продано уже 860+ квартир и запущено 9 проектов за два года. Эти данные Object 1 растиражировала в пресс-релизах, их подхватили отраслевые издания и даже Arabian Business – молниеносный взлёт новичка. В одном интервью основателю прямо сказали: «ваша компания показывает впечатляющий годовой рост 913%…»entrepreneur.com. Конечно, контекста не объясняют – с какой базы считали те проценты? Возможно, сравнили пару месяцев продаж на старте с полным годом работы – вот вам и сотни процентов. Но звучит ведь красиво!

Object 1 заявляет о «завершении девяти проектов современной недвижимости в Дубае за два года» – хотя, как мы знаем, ни одна высотка ещё реально не сдана. Тем не менее подобные тезисы создают иллюзию успешности. Клиентам внушают мысль: компания молодая, но уже топ-3 застройщик в JVC/JVT, сотни счастливых покупателей, продажи бьют рекорды. На том же фоне появилась фраза Масленникова: «Мы строим за свои деньги». Object 1 подчёркивает, что финансирует проекты из собственных средств, не привлекая банковские кредиты. Это подаётся как конкурентное преимущество – дескать, не зависим от банков, не обанкротимся. Однако скептики резонно замечают: основной источник финансирования – это как раз деньги дольщиков, платящих наперёд. Банки не нужны, если удаётся продать квартиры ещё до того, как залит фундамент. Так что заявление про «свои деньги» – полуправда, рассчитанная успокоить инвесторов.

На официальном сайте и в презентациях – сплошь высокопарные заявления.

 «Мы смотрим на современную архитектуру как на произведение искусства… инновационный шедевр, с позиций впечатляющего качества строительства…»

Для публики создаётся образ творцов-новаторов. PR-материалы Object 1 пестрят красивыми фразами про элегантность, устойчивое развитие, человекоцентричный дизайн. В соцсетях – ролики, где здания Object 1 «формируют будущее облик Дубая» наравне с мейджорами рынка.

При этом реклама Object 1 заполонила локальные агрегаторы недвижимости. На популярных сайтах (Bayut, Property Finder и т.п.) проекты компании описываются как «модерновые, высококачественные и в то же время по конкурентным ценам» – то есть элитность вроде как сочетается с доступностью. Такой оксюморон позволяет ловить сразу двух зайцев: и премиум, и масс-маркет. В объявлениях подчёркивается выгодность для инвесторов, обещаются высокие ROI, скидки на стадии стройки. Особенно активен Object 1 на русскоязычных площадках: баннеры на сайтах, Telegram-каналы о недвижимости рекламируют ЖК вроде 1WOOD или OZONE 1 с припиской «от известного девелопера Object 1». Так создаётся иллюзия громкого имени. Покупатель из Москвы или Киева, незнакомый с реальной историей, зайдя в интернет, увидит массу позитивной информации: награды, партнёрства с шейхами, цифры роста… Сложится впечатление, что это серьёзный игрок рынка.

Но за блестящей витриной правда всё равно проступает. Независимые эксперты в обзорах честно называют Object 1 «застройщиком доступного жилья – самых бюджетных вариантов, которые можно себе позволить в Дубае». То есть никакой это не ultra-luxury, а сегмент economy-middle, прикрытый эффектным маркетингом.

Стартовые цены в 150–200 тысяч евро за квартиру – это низ рынка для новостроя Дубая. Отсюда и ажиотажный спрос: такие квартиры по карману многим, в том числе и тем самым россиянам, которые спешат вывести капиталы. Масленников ловко подаёт «бюджетную себестоимость» под соусом элитности, получая максимальную выгоду. Покупатели думают, что берут жильё «бизнес-класса со скидкой», а на самом деле финансируют стройки эконом-сегмента.

Чистка репутации – как заметать следы

У любой медали есть обратная сторона. Пока наружу транслируются блестящие цифры и улыбки, в информационном пространстве ведётся активная зачистка всего, что может бросить тень на репутацию Object 1 и его владельца. В 2023–24 годах появлялись критические материалы – на YouTube, в Telegram, на некоторых сайтах – разоблачающие харьковское прошлое Масленникова и реальное состояние его проектов. Но многие из них вскоре таинственным образом исчезали..

Поговаривают, что Object 1 не скупится на выплаты за снятие компрометирующих материалов. Другими словами, авторам предлагают компенсацию, лишь бы те удалили негативные обзоры. Официально, разумеется, компания никак этого не комментирует. Вместо этого она делает вид, что никакого негатива не существует, и продолжает пиар-кампанию.

Особенно тщательно Масленников скрывает своё прошлое в Харькове. Ни он сам, ни его сотрудники никогда не рассказывают инвесторам, что так называемый «международный девелопер TSZ Group» – это всего лишь переименованная харьковская фирма «Строй Сіті», которая до войны прославилась скандалами, о которых мы расскажем в следующем выпуске

Разумеется, полностью скрыть правду в эпоху интернета трудно. Информация всё равно просачивается: кто-то из обманутых украинских инвесторов находит способ донести свои истории до эмиратских коллег, журналисты публикуют расследования на независимых площадках. Но Object 1 упорно культивирует свой безупречный имидж, игнорируя неудобные вопросы. Главное – продать красивую мечту в Дубае, а прошлое… прошлое стереть.

Между иллюзией и реальностью

История Егора Масленникова и Object 1 – словно сюжет авантюрного фильма. Беглый девелопер строит карьеру заново на чужбине, раздавая обещания небоскрёбов и расточая комплименты шейхам. С одной стороны – ослепительный Дубай, где мечты кажутся достижимыми, а PR творит чудеса. С другой – эхо Харькова, где остались замороженные дома и обманутые люди. Масленников мастерски балансирует между этими мирами. Он облачается в имидж новатора и мецената, строящего «арт-небоскрёбы» за свой счёт, – и одновременно пользуется старыми схемами привлечения денег и создания пирамидальных проектов.

Object 1 – это и витрина, и ширма. Витрина – потому что демонстрирует амбиции и размах: вот они, десять проектов, партнеры-шейхи, бешеный рост продаж. А ширма – потому что за ней скрыто нечто более прозаичное: обычный девелоперский бизнес с высокой долей риска, щедро приправленный маркетинговыми сказками.

Продолжение следует.