Рынок земли открывали под лозунгами развития фермерства и поддержки малых производителей. Установленные до 2024 года ограничения (продажа только физическим лицам и не более 100 га в одни руки) должны были бы гарантировать, что, по крайней мере, на первом этапе реформы ни один латифундист не помешает малому и среднему агробизнесу расти.
Но где там! Мы описываем кейс «Мироновского хлебопродукта», придумавшего, как обойти эти ограничения с максимальными выгодами, за счет своих сотрудников и исключительно законным образом. В следующий раз, когда члены правительства или парламентарии будут рассказывать вам об очередных железобетонных предохранителях, которые не допустят злоупотреблений и манипуляций, вспомните эту историю о «нашей жабе» — новом продукте от МХП.
Понятно, что перспективы отмены моратория на продажу земель сельскохозяйственного назначения напрягали всех в агробизнесе. При моратории им было хорошо: арендуй паи за мизерные деньги на 49+ лет и горя не знай. Собственно, благодаря аграрным лоббистам, отмена моратория и откладывалась так долго, а в окончательный вариант реформы протащили не слишком рыночное требование о преобладающем праве нынешних арендаторов на покупку паев. Но сердце латифундистов все равно было не на месте.
Паев десятки миллионов, за всеми не уследишь, со всеми не договоришься, терять землю-кормилицу не хочется, а купить до 2024 года не получится. Да и не хотят они ее покупать. Сейчас стоимость аренды земли, которой пользуется холдинг, колеблется от 200 до 300 долл./га в год. А стоимость гектара сельскохозяйственной земли — 1,5—1,8 тыс. долл./га. То есть при нынешних ценах покупку компания отобьет, в лучшем случае, не раньше чем через пять лет. Но к тому времени, пока юридические лица получат право покупать эти земли, их стоимость вырастет, как и срок окупаемости. А главное — оборотных средств на приобретение жаль, потому что даже по нынешним ценам для выкупа земель в обработке МХП нужно около 500 млн долл.
Так что там решили не ждать 2024 года, поберечь собственные средства и использовать своих работников для сохранения земельного банка, сделав им предложение, от которого нельзя отказаться. МХП в своей презентации прямым текстом пишет: «…сохранение земельного банка без затрат». И вот почему.
План простой — заставить работников холдинга выкупить сельхозземли у нынешних собственников и передать их в аренду МХП лет этак на 10+.
МХП опросил нынешних своих арендодателей, и выяснилось, что, кроме тех 3%, которые уже сейчас хотят избавиться от своего пая, есть еще 25% тех, кто будет его продавать, просто ожидает более высокой цены за пай. Для понимания, МХП арендует около 323 тыс. га земли, это почти 165 тыс. паев. Не хочется ни терять четверть из них, ни переплачивать лишнее.
Так что в МХП разработали два варианта привлечения работников к решению своих земельных проблем.
«Конкурентный»: предусматривает, что потенциальными покупателями могут быть все желающие работники МХП, независимо от имущественного состояния, доходов или должности. Единственное устанавливаемое ограничение — купить можно не более 20 га, причем в одних руках в одном населенном пункте не может быть сконцентрировано свыше 10 га. Ну, на всякий случай, чтобы не подросли под боком какие-то там фермеры-единоличники. Первоочередными объектами при этом сценарии будут земли, срок аренды которых холдингом истекает менее чем через пять лет.
«Безальтернативный» вариант, как понятно из его названия, предусматривает больше ограничений. Первое обязательное условие — заключение договора аренды земли с МХП на десять лет и больше сразу после ее покупки. Второе — размер арендной платы фиксируется раз в год на уровне среднего размера для соответствующего населенного пункта. Третье — устанавливается первоочередное право компании на выкуп сельхозземель в случае их последующей продажи работниками.
Понятно, что наибольшие проблемы любого из этих вариантов — это наличие средств для выкупа земель у работников холдинга и, собственно, их желание принимать участие в этой инициативе.
Последнее решается просто: на 20 предприятиях МХП работают 26,5 тысячи сотрудников, если каждого шестого уговорить взять хотя бы один пай, четверть земельного банка холдинга будет спасена. А если посчитать, что один человек, по планам МХП, может приобрести до 20 га, то есть восемь паев, спасти можно значительно больше земли. Были бы деньги.
По расчетам компании, «входная» инвестиция обойдется ее работникам в 4 тыс. долл., то есть они рассчитывают на стоимость в 1,5–1,6 тыс. долл./га, что вполне отвечает нынешним ценам. Сумма немаленькая, но подъемная. За это сотрудникам, которые согласятся покупать землю для МХП, обещают годовой доход в 7–11% от сдачи земли в аренду своему же работодателю, беззатратное обслуживание актива и «формирование ощущения причастности к системе ценностей компании».
Вроде бы и привлекательное предложение, но среди выгод, получаемых МХП, отмечено, что эта программа создаст «дополнительный инструмент нематериальной мотивации», «повысит лояльность работников», а главное — позволит заменить арендодателей «более лояльными и комфортными в части расчетов». Если к этому прибавить, что, по условиям МХП, перепродать эти земли можно будет только самому же МХП, то речь идет, скорее, об инвестициях в рабство и шантаж.
Однако желающие найдутся. За первые 75 дней после открытия рынка сотрудники МХП инвестировали в приобретение земли для холдинга почти миллион долларов. Средняя цена покупки составляла ожидаемые 1,6 тыс. долл./га. Наделы укрупнились: вместо 215 старых арендодателей пришли 110 новых. В лидерах титульные для МХП Киевская, Черкасская, Винницкая, Хмельницкая и Сумская области. Это еще не победа, потому что речь идет всего лишь о 600 га земли, но начало неплохое и темпы будут только расти. МХП выгодно как можно скорее провернуть аферу с выкупом земель его работниками, пока цены на землю не начали повышаться. Не сомневаемся, что они найдут нужные для этого мотиваторы.
Наиболее показательным в этой истории является название одного из слайдов презентации холдинга: «МХП vs. Рынок». Вот она — система ценностей компании, ощущение причастности к которой хочет пробудить ее менеджмент. Холдинг против рынка, против права собственности, против свободной конкуренции, против роста цены и ценности украинской земли, против мелких производителей и фермеров. Что хуже, холдинг побеждает в этом противостоянии, ничего при этом не нарушая. Земли покупают физические лица, лимит в 100 га соблюдается, а кто эти земли будет арендовать, это уже личное дело новых собственников.
Юрий Косюк, владелец «Мироновского хлебопродукта», — человек находчивый и талантливый. Мы уже рассказывали, как в свое время МХП хакнул налоговую систему Украины, чтобы платить здесь минимум налогов, оставаясь лидером по производству и экспорту украинской курятины. Как видим, патриотизма у Косюка больше не стало. Напомните, за что он получил звание Героя Украины?
Источник: “Зеркало недели”
